(Mišljenje Ministarstva finansija, br. 1986143 2024 10520 004 000 011 004 od 3.3.2025. godine)
Kako se navodi, fizičko lice je ugovorom o zameni menjao stan za magacinski prostor koji nije bio uknjižen i nije imao građevinsku i upotrebnu dozvolu. Ukazuje se da je fizičko lice predmetni magacinski prostor dalo u zakup, s tim što je prethodno bilo u obavezi da u potpunosti upodobi postojeći nelegalni magacinski prostor u prostor koji bi odgovarao potrebama zakupca. Dalje se navodi da su pomenuto fizičko lice (kao zakupodavac) i drugo lice (kao zakupac) zaključili predugovor o zakupu dana 22. septembra 2006. godine, kao i da su po završetku dogovorenih radova zaključili višegodišnji ugovor o zakupu dana 25. juna 2007. godine i da je zakupac ostao u zakupu do 15. septembra 2015. godine. Pored navedenog, ističe se da je po završetku radova, dana 8. juna 2007. godine, doneto Rešenje o odobrenju za izgradnju i upotrebu objekta od strane organa opštinske uprave, nadležnog za građevinarstvo, kao i da je doneto Rešenje o porezu na imovinu fizičkih lica za period od 8. juna 2007. godine do 31. decembra 2008. godine. Ukazuje se da fizičko lice ne poseduje račune o izvršenim radovima i kupljenom materijalu u vezi sa radovima na predmetnom magacinskom prostoru.
Saglasno odredbi člana 72. stav 1. tačka 1) Zakona o porezu na dohodak građana („Službeni glasnik RS“, br. 24/01, 80/02, 80/02 – dr. zakon, 135/04, 62/06, 65/06 – ispr., 31/09, 44/09, 18/10, 50/11, 91/11 – odluka US, 93/12, 114/12 – odluka US, 47/13, 48/13 – ispr., 108/13, 57/14, 68/14 – dr. zakon, 112/15, 113/17, 95/18, 86/19, 153/20, 44/21, 118/21, 138/22, 92/23, 94/24 i 19/25 – u daljem tekstu: Zakon) kapitalni dobitak, odnosno gubitak predstavlja razliku između prodajne cene prava, udela i hartija od vrednosti i njihove nabavne cene, ostvarenu prenosom stvarnih prava na nepokretnostima.
Pod prenosom iz stava 1. ovog člana smatra se prodaja ili drugi prenos uz novčanu ili nenovčanu naknadu (član 72. stav 2. Zakona).
Obveznik poreza na kapitalni dobitak je svako fizičko lice, uključujući i preduzetnika, koje je izvršilo prenos prava, udela i hartija od vrednosti iz stava 1. ovog člana (član 72. stav 4. Zakona).
Prodajnom cenom za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, u smislu Zakona, smatra se ugovorena cena, odnosno tržišna cena koju utvrđuje nadležni poreski organ ako oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, pri čemu se kao ugovorena, odnosno tržišna cena uzima cena bez poreza na prenos apsolutnih prava (član 73. st. 1. i 2. Zakona).
Nabavnom cenom za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, u smislu Zakona, smatra se cena po kojoj je obveznik stekao pravo, udeo ili hartiju od vrednosti (član 74. stav 1. Zakona).
Kod prenosa nepokretnosti koju je obveznik sam izgradio, nabavnu cenu iz stava 1. ovog člana čini iznos troškova izgradnje, a ako obveznik ne dokaže iznos troškova izgradnje, osnovica poreza na imovinu u godini nastanka obaveze po osnovu poreza na imovinu (član 74. stav 2. Zakona).
Nabavna cena iz stava 1. ovog člana uvećava se godišnjim indeksom potrošačkih cena od dana sticanja do dana prenosa, prema podacima republičkog organa nadležnog za poslove statistike, a kod prenosa nepokretnosti koju je obveznik sâm izgradio, nabavna cena revalorizuje se za svaku godinu počevši od 1. januara godine koja sledi godini u kojoj je izvršeno ulaganje do dana prenosa (član 74. st. 15. i 16. Zakona).
Odredbom člana 4. stav 3. Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji („Službeni glasnik RS“, br. 80/02, 84/02 – ispr., 23/03 – ispr., 70/03, 55/04, 61/05, 85/05 – dr. zakon, 62/06 – dr. zakon, 63/06 – ispr. dr. zakona, 61/07, 20/09, 72/09 – dr. zakon, 53/10, 101/11, 2/12 – ispr., 93/12, 47/13, 108/13, 68/14, 105/14, 91/15 – autentično tumačenje, 112/15, 15/16, 108/16, 30/18, 95/18, 86/19, 144/20, 96/21, 138/22 i 94/24 – u daljem tekstu: ZPPPA) propisano je da je Poreska uprava dužna da utvrđuje sve činjenice koje su bitne za donošenje zakonite i pravilne odluke, posvećujući jednaku pažnju činjenicama koje idu u prilog i na štetu poreskom obvezniku.
Odredbom člana 9. stav 1. ZPPPA propisano je da se poreske činjenice utvrđuju prema njihovoj ekonomskoj suštini.
Prema odredbama člana 43. st. 1. i 2. ZPPPA, činjenice u poreskom postupku utvrđuju se na osnovu dokaza, a kao dokaz u poreskom postupku mogu se upotrebiti poreska prijava, poreski bilans, poslovne knjige i evidencije, računovodstveni iskazi, poslovna dokumentacija i druge isprave i informacije kojima raspolaže Poreska uprava, prikupljene od poreskog obveznika ili trećih lica, iskaz svedoka, nalaz veštaka, uviđaj i svako drugo sredstvo kojim se činjenice mogu utvrditi.
Prema tome, u svakom konkretnom slučaju poreske kontrole, Poreska uprava dužna je da utvrdi sve činjenice bitne za donošenje zakonite i pravilne odluke, posvećujući jednaku pažnju činjenicama koje idu u prilog i na štetu poreskom obvezniku.
S tim u vezi, u zavisnosti od predmeta kontrole, Poreska uprava, shodno odredbama ZPPPA može od poreskog obveznika zahtevati na uvid i proveru poslovne knjige i evidencije, računovodstvene iskaze, poslovnu dokumentaciju i druge isprave i dokaze, radi utvrđivanja činjeničnog stanja neophodnog za utvrđivanje zakonitosti i pravilnosti ispunjavanja poreske obaveze.
Shodno navedenom, kako za svrhu određivanja kapitalnog dobitka u pogledu utvrđivanja nabavne cene nepokretnosti koju je obveznik sam izgradio, nabavnu cenu čini iznos troškova izgradnje, a ako obveznik ne dokaže iznos troškova izgradnje, osnovica poreza na imovinu u godini nastanka obaveze po osnovu poreza na imovinu, smatramo da se mogu upotrebiti sva raspoloživa dokazna sredstva propisana odredbama ZPPPA koja su od značaja za dokazivanje činjenica relevantnih za konkretan poresko-pravni odnos, posvećujući jednaku pažnju činjenicama koje idu u prilog i na štetu poreskom obvezniku.
Napominjemo, saglasno načelu fakticiteta poreske činjenice se utvrđuju prema njihovoj ekonomskoj suštini i u svakom konkretnom slučaju poreski organ utvrđuje činjenično stanje od značaja za opredeljenje poreske obaveze po osnovu prihoda fizičkog lica.
