STAMBENA ZAJEDNICA KAO PORESKI OBVEZNIK

Šta je stambena zajednica

Stambenu zajednicu čine svi vlasnici posebnih delova stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade. Ako zgrada ima više celina sa zasebnim ulazima, vlasnici posebnih delova svake od tih celina mogu formirati stambenu zajednicu ulaza.

Stambena zajednica ima status pravnog lica, koji stiče trenutkom kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela.

Stambena zajednica se upisuje u Registar stambenih zajednica kod jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se nalazi stambena zgrada.

Registracija stambene zajednice u Jedinstvenom registru poreskih obveznika

Stambena zajednica upisana u Registar stambenih zajednica mora biti evidentirana u Jedinstveni registar poreskih obveznika (JRPO) koji vodi Poreska uprava. Na osnovu prijave Obrazac RSZ-1-Obrazac prijave za registraciju stambene zajednice koji se podnosi organu jedinice lokalne samouprave, Poreska uprava dodeljuje poreski identifikacioni broj (PIB) i vrši registraciju upisom u Jedinstveni registar poreskih obveznika.

Stambena zajednica je dužna da poreski identifikacioni broj koristi u poreskom postupku i platnom prometu sa drugim subjektima.

Registracija promene podataka

Stambena zajednica je u obavezi da prijavi svaku promenu podataka unetih u registar. Promenu podataka prijavljuje u roku od 15 dana od dana nastanka promene, podnošenjem prijave nadležnom organu jedinice lokalne samouprave.

Prihodi stambene zajednice

Sredstva za finansiranje investicionog održavanja i unapređenja svojstava zgrade, stambena zajednica ostvaruje iz budžeta jedinice lokalne samouprave i od naknada koju plaćaju vlasnici posebnih delova. Sem toga, prihod može ostvariti i iz kredita, donacija, od sredstava dobijenih usled korišćenja delova zgrade od strane trećih lica sa kojima stambena zajednica sklapa ugovore i drugih izvora.

Bez obzira na koji način ostvaruje prihod stambena zajednica je dužna da otvori tekući račun kod izabrane banke koja obavlja platni promet, da vodi novčana sredstva na tom računu i vrši platne transakcije preko tog računa.

Kada stambena zajednica podnosi poresku prijavu

Po pravilu, stambena zajednica se ne osniva radi ostvarivanja dobiti već radi ostvarivanja prava i vršenja obaveza u pogledu upravljanja i održavanja stambene zgrade, zbog čega u smislu poreskih obaveza, za stambenu zajednicu važe propisi koji se odnose na nedobitne organizacije.

Zbog toga, stambena zajednica nije obveznik poreza na dobit pravnih lica u slučaju kada nije ostvarila prihode prodajom proizvoda na tržištu ili vršenjem usluga uz naknadu i u tom slučaju nije dužna da poreskom organu podnese PDP poresku prijavu.

Na primer: ako je stambena zajednica u poreskom periodu prikupila sredstva radi održavanja i unapređenja svojstava zgrade samo iz budžeta jedinice lokalne samouprave ili samo od naknada koju plaćaju vlasnici posebnih delova, ta sredstva se ne smatraju prihodima ostvarenim na tržištu. U tom slučaju stambena zajednica nije obveznik poreza na dobit i ne podnosi poresku prijavu za utvrđivanje poreza na dobit pravnih lica.
Međutim, stambena zajednica koja je ostvarila prihode prodajom proizvoda na tržištu ili vršenjem usluga uz naknadu (npr. od izdavanja prostorija u zakup, od izdavanja delova zgrade za isticanje reklame ili instaliranje komunikacione opreme, od prodaje zajedničkih prostorija, od kamata, itd), dužna je da Poreskoj upravi podnese PDP-Poresku prijavu za akontaciono- konačno utvrđivanje poreza na dobit pravnih lica i PBN 1 – Poreski bilans za nedobitnu organizaciju koja primenjuje kontni okvir za privredna društva, zadruge i preduzetnike, odnosno kontni okvir za druga pravna lica – nedobitne organizacije.

Poresku prijavu stambena zajednica podnosi isključivo elektronskim putem, preko portala Poreske uprave ePorezi, u roku od 180 dana od dana isteka perioda odnosno kalendarske godine za koju se utvrđuje porez. Elektronskim putem podnosiocu se dostavlja obaveštenje o uspešnom podnošenju PDP poreske prijave u kome se nalazi broj dodeljen poreskoj prijavi, kao i BOP-broj odobrenja za plaćanje koji se upisuje u nalog za prenos prilikom plaćanja poreza.

Za podnošenje ove poreske prijave neophodno je da podnosilac poseduje elektronski sertifikat. Za podnošenje prijave mogu se koristiti internet kiosci koji postoje u filijalama Poreske uprave.

Utvrđivanje obaveze poreza na dobit

U slučaju kada ostvari prihode prodajom proizvoda na tržištu ili vršenjem usluga uz naknadu, od iznosa ostvarenog viška prihoda nad rashodima koji se iskazuje u poreskom bilansu PBN 1 kao i od toga da li su ispunjeni uslovi za poresko oslobođenje, zavisi da li će stambena zajednica biti oslobođena od plaćanja poreza na dobit ili je porez na dobit pravnih lica iskazan u poreskoj prijavi PDP stambena zajednica dužna da plati.

Ako je višak prihoda nad rashodima iskazan u poreskom bilansu manji ili jednak iznosu od 400.000 dinara i priložen je obrazac IPONO – Izjava o ispunjenosti uslova za poresko oslobođenje, aplikacija na polju poreska osnovica u PDP poreskoj prijavi automatski upisuje iznos nula (“0”).

Poresko oslobođenje nedobitna organizacija ostvaruje ako:

1. ne raspodeljuje ostvareni višak svojim osnivačima, članovima, direktorima, zaposlenima ili sa njima povezanim licima;
2. godišnji iznos ličnih primanja koja isplaćuje zaposlenima, direktorima i sa njima povezanim licima nije veći od dvostrukog iznosa prosečne godišnje zarade po zaposlenom u Republici u godini za koju se utvrđuje pravo na poresko oslobođenje, prema podacima republičkog organa nadležnog za poslove statistike;
3. ne raspodeljuje imovinu u korist svojih osnivača, članova, direktora, zaposlenih ili sa njima povezanih lica;
4. nema monopolski ili dominantan položaj na tržištu u smislu zakona kojim se uređuje zaštita konkurencije.

Primer kada je stambena zajednica oslobođena od plaćanja poreza na dobit:

• Stambena zajednica je u prethodnoj godini od izdavanja u zakup krova zgrade radi isticanja reklame ostvarila i u poreskom bilansu PBN 1 iskazala ukupan prihod od 430.000 dinara, odnosno ukupne rashode u iznosu od 50.000 dinara. Višak prihoda nad rashodima u poreskom bilansu iznosi 380.000 dinara i nije raspodeljen stanarima. Prilaganjem obrasca IPONO, aplikacija na polju poreska osnovica u poreskoj prijavi automatski upisuje 0.
• Ako je višak prihoda nad rashodima iskazan u poreskom bilansu manji ili jednak iznosu od 400.000 dinara i nisu ispunjeni svi uslovi za ostvarivanje prava na poresko oslobođenje, aplikacija na polju poreska osnovica u PDP poreskoj prijavi automatski upisuje iznos viška prihoda nad rashodima iz poreskog bilansa.

Primer kada nisu ispunjeni svi uslovi za poresko oslobođenje:

• Stambena zajednica je u prethodnoj godini od izdavanja u zakup krova zgrade radi isticanja reklame ostvarila i u poreskom bilansu PBN 1 iskazala ukupan prihod od 430.000 dinara, ukupne rashode u iznosu od 50.000 dinara, odnosno višak prihoda nad rashodima u poreskom bilansu iznosi 380.000 dinara. Ukoliko je ostvareni višak raspodeljen stanarima, nije ispunjen uslov za poresko oslobođenje i u tom slučaju aplikacija u poreskoj prijavi automatski upisuje poresku osnovicu 380.000 na koju se primenjuje stopa poreza na dobit.
• Ako je višak prihoda nad rashodima iskazan u poreskom bilansu veći od 400.000 dinara, aplikacija na polju poreska osnovica u PDP poreskoj prijavi automatski upisuje ukupan iznos viška prihoda nad rashodima iz poreskog bilansa na koju se primenjuje poreska stopa.

Na primer:

• Stambena zajednica je u prethodnoj godini od izdavanja u zakup krova zgrade radi isticanja reklame ostvarila i u poreskom bilansu PBN 1 iskazala ukupan prihod od 430.000 dinara, odnosno ukupne rashode u iznosu od 20.000 dinara.
• Višak prihoda nad rashodima u poreskom bilansu iznosi 410.000 dinara i aplikacija u poreskoj prijavi automatski upisuje poresku osnovicu 410.000 na koju se primenjuje stopa poreza na dobit.

Navodimo još neke primere kada je stambena zajednica dužna da obračuna i plati porez na dobit:

• U slučaju kada stambena zajednica ostvari prihod od vlasnika stana koji je, na osnovu ugovora sa skupštinom stambene zajednice pretvorio deo zajedničkih prostorija u stambeni prostor (u sopstvenom vlasništvu), isti predstavlja prihod ostvaren na tržištu, koji se iskazuje u Obrascu PBN 1 (pod rednim brojem 1. – prihodi od prodaje robe, proizvoda i usluga) i oporezuje u skladu sa Zakonom;

• Prihod stambene zajednice ostvaren po osnovu davanja u zakup zajedničkih prostorija fizičkim ili pravnim licima, predstavlja prihod ostvaren na tržištu;

• Prihod stambene zajednice ostvaren od kamate na novčana sredstva na računu kod banke, predstavlja prihod ostvaren na tržištu;

• Prihod stambene zajednice ostvaren po osnovu izdavanja delova zgrade za instaliranje komunikacione opreme, predstavlja prihod ostvaren na tržištu.

Stopa poreza na dobit pravnih lica iznosi 15%.

Stambena zajednica kao nedobitna organizacija koja u poreskoj prijavi obračuna porez, nema obavezu plaćanja mesečnih akontacija poreza na dobit, već obračunati porez izmiruje u roku propisanom za podnošenje poreske prijave i poreskog bilansa za taj period, uplatom na propisani račun 840-711211843-73 – Porez na dobit pravnih lica

Poreski tretman naknade koja se isplaćuje upravniku

Upravnik je pored skupštine obavezan organ stambene zajednice, čija su prava i obaveze propisani Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada.

Upravnik može biti izabran iz redova stanara, profesionalni upravnik ili prinudni upravnik.

Upravnik iz redova stanara i profesionalni upravnik bira se na osnovu odluke skupštine stambene zajednice, dok prinudnog upravnika postavlja nadležna opštinska, odnosno gradska uprava. U zavisnosti od toga, poreski tretman naknade koja se isplaćuje upravniku je različit.

Naknada upravniku zgrade izabranom iz redova stanara

Ukoliko stanari zgrade postignu dogovor da upravniku izabranom iz svojih redova isplaćuju naknadu jer radi za dobrobit svih, potrebno je da zaključe ugovor kojim će utvrditi visinu naknade koju će vlasnici posebnih delova izdvajati u tu svrhu.

U skladu sa odredbama Zakona o porezu na dohodak građana, primanja upravnika smatraju se ostalim prihodima na koji se plaća porez po stopi od 20%. Osnovicu za obračun poreza predstavlja bruto prihod umanjen za normirane troškove u visini od 20%.

Obračun doprinosa za obavezno socijalno osiguranje vrši se u zavisnosti od toga da li je upravnik lice osigurano po drugom osnovu (zaposleno lice ili penzioner) ili je upravnik lice koje nije osigurano po nekom drugom osnovu (nezaposleno lice). Osnovicu za obračun doprinosa predstavlja poreska osnovica.

Ukoliko je upravnik lice osigurano po nekom drugom osnovu (npr. zaposleno lice ili penzioner), stambena zajednica je dužna da obračuna i plati:

• Porez na duge prihode po stopi od 20% i
• Doprinos za PIO po stopi od 25%.
  
  Ukoliko je upravnik lice koje nije osigurano po nekom drugom osnovu (nezaposleno lice), stambena zajednica je dužna da to lice najpre prijavi u Centralni registar obaveznog socijalnog osiguranja, a pre isplate naknade dužna je da obračuna i plati:

• Porez na druge prihode po stopi od 20%,
• Doprinos za PIO po stopi od 25% i
• Doprinos za zdravstveno osiguranje po stopi od 10,3%.
  
  Stambena zajednica kao isplatilac prihoda je dužna da pre isplate ugovorene naknade Poreskoj upravi podnese PPP-PD poresku prijavu o obračunatom porezu i doprinosima za obavezno socijalno osiguranje. Poreska prijava PPP-PD podnosi se isključivo u elektronskom obliku preko portala Poreske uprave, ePorezi. Za podnošenje ove poreske prijave neophodno je da podnosilac poseduje elektronski sertifikat sa čipom izdatim od strane jednog od sertifikacionih tela u Republici Srbiji. U istu svrhu se mogu koristiti internet kiosci koji postoje u svim filijalama Poreske uprave, a pomoć prilikom popunjavanja PPP-PD poreske prijave može se dobiti na šalterima „VAŠ POREZNIK“ ili preko kontakt centra Poreske uprave.

Naknada profesionalnom upravniku koji je angažovan kod privrednog društva – organizatora profesionalnog upravljanja

U stambenoj zajednici koja nije izabrala upravnika iz svojih redova, poslovi upravljanja poveravaju se profesionalnom upravniku zaključenjem ugovora između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja. Poslovima profesionalnog upravljanja mogu se baviti privredna društva ili preduzetnici.

Visina naknade profesionalnom upravniku se određuje ugovorom na osnovu odluke stambene zajednice o prihvatanju troškova održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom, kojom je definisan iznos koji je svaki vlasnik posebnog dela zgrade dužan da plaća na ime svog učešća u troškovima tekućeg održavanja i troškovima upravljanja zgradom, a koji ne može biti niži od iznosa propisanog aktom o tekućem održavanju zgrada koji donosi jedinica lokalne samouprave.

Utvrđenu naknadu za poslove profesionalnog upravljanja članovi stambene zajednice isplaćuju organizatoru profesionalnog upravljanja na osnovu isporučene fakture (računa). Ukoliko je organizator profesionalnog upravljanja evidentiran u sistem PDV-a u isporučenoj fakturi obračunava PDV, a ukoliko nije evidentiran u sistem PDV-a izdaje fakturu bez iskazanog PDV-a.

U slučaju angažovanja profesionalnog upravnika, stambena zajednica Poreskoj upravi ne podnosi poresku prijavu, s obzirom da profesionalni upravnik za svoj rad ostvaruje zaradu kod organizatora profesionalnog upravljanja.

Organizator profesionalnog upravljanja u skladu sa zakonom podnosi poresku prijavu PPP-PD o obračunatim i plaćenim porezima i doprinosima za obavezno socijalno osiguranje na isplaćenu zaradu profesionalnom upravniku.

Naknada profesionalnom upravniku – preduzetniku

Ukoliko poslove profesionalnog upravnika obavlja preduzetnik koji porez plaća na paušalno utvrđen prihod (po podnetoj poreskoj prijavi PPDG-1R), porez i doprinosi za obavezno socijalno osiguranje utvrđuju se rešenjem Poreske uprave.

Preduzetnik koji vodi poslovne knjige, a nije se opredelio za isplatu lične zarade, porez i doprinose obračunava na stvarni prihod koji iskazuje u poreskoj prijavi PPDG-1S, stim da osnovica za obračun doprinosa za obavezno socijalno osiguranje ne može biti niža od propisane najniže mesečne osnovice.

Preduzetnik koji vodi poslovne knjige, a opredelio se za isplatu lične zarade, obračun i uplatu pripadajućih poreza i doprinosa vrši na opredeljeni iznos lične zarade, stim da osnovica za obračun doprinosa za obavezno socijalno osiguranje ne može biti niža od propisane najniže mesečne osnovice.

Iznos najniže mesečne osnovice svake godine objavljuje ministar nadležan za poslove finansija, a primenjuje se od prvog dana narednog meseca po objavljivanju tog iznosa od strane republičkog organa nadležnog za poslove statistike.

Obračun poreza i doprinosa na ličnu zaradu prijavljuje se podnošenjem poreske prijave PPP-PD.

Stope po kojima se obračunavaju i plaćaju porezi i doprinosi su:

• porez na zarade 10%,
• doprinos za PIO 25%,
• doprinos za zdravstveno osiguranje 10,30%,
• doprinos za osiguranje za slučaj nezaposlenosti 0,75%.
  
  Ukoliko je preduzetnik koji obavlja delatnost profesionalnog upravnika osiguran po osnovu zaposlenja kod drugog poslodavca, prilikom obračuna doprinosa nije obveznik doprinosa za zdravstveno osiguranje i doprinosa za osiguranje za slučaj nezaposlenosti, jer se ovi doprinosi plaćaju kod poslodavca kod kojeg je u radnom odnosu.

Naknada prinudnom upravniku

Kada je profesionalni upravnik postavljen prinudno, visina minimalne naknade koju će plaćati vlasnici posebnih delova određuje se odlukom jedinice lokalne samouprave koja mesečne obračune izdaje vlasnicima posebnih delova.

I u ovom slučaju stambena zajednica Poreskoj upravi ne podnosi poresku prijavu.

Stambena zajednica u sistemu PDV

Ako je stambena zajednica u prethodnih 12 meseci ostvarila prihode na tržištu i po tom osnovu je ostvarila promet dobara i usluga manji od 8.000.000 dinara ili je prilikom registracije procenila da u narednih 12 meseci neće ostvariti prihode na tržištu, nije obveznik PDV-a.

U tom slučaju stambena zajednica ne obračunava PDV, ne iskazuje PDV u računima, nema pravo na odbitak prethodnog poreza i nije dužna da vodi evidenciju koja je propisana Zakonom o porezu na dodatu vrednost.

Ako u prethodnih 12 meseci stambena zajednica ostvari ukupan promet na tržištu veći od 8.000.000 dinara, dužna je da se evidentira u sistem PDV i da podnese evidencionu prijavu (EPPDV) Poresoj upravi.

Evidenciona prijava se podnosi najkasnije do isteka roka za predaju PDV poreske prijave za period u kom je ostvaren promet iznad 8.000.000 dinara. Evidenciona prijava podnosi se isključivo u elektronskom obliku preko portala Poreske uprave, ePorezi. Na osnovu podnete evidencione prijave poreski organ izdaje potvrdu o izvršenom evidentiranju za PDV na obrascu PEPDV.

Primer kada je stambena zajednica dužna da se evidentira za PDV:
Datum registracije 12.01.2021. godine,

Ostvaren promet u periodu 12.01.2021.-18.11.2021. godine 8.064.000 dinara,

Datum evidentiranja za PDV najranije 19.11.2021., najkasnije 15.12.2021. godine,

Datum podnošenja poreske prijave najkasnije do 15.12.2021. godine.

Ako se izmeni neki od podataka iz evidencione prijave, stambena zajednica je dužna da o tome obavesti Poresku upravu, najkasnije u roku od 5 dana od dana nastanka izmene.

Obaveze obveznika PDV-a

Ako je na osnovu podnete prijave evidentirana u sistem PDV, stambena zajednica je dužna da:

• izdaje PDV račune o izvršenom prometu dobara i usluga,
• vodi evidenciju i sačinjava pregled obračuna PDV,
• podnosi poreske prijave,
• obračunava i plaća PDV,
• dostavlja izmenu podataka iz evidencione prijave Poreskoj upravi.
  
  Obračunavanje i plaćanje PDV-a

Poreski period za koji se obračunava PDV, predaje poreska prijava i plaća PDV može biti kalendarski mesec ili kalendarsko tromesečje.

Ako stambena zajednica prvi put započne PDV aktivnost u tekućoj kalendarskoj godini, nezavisno od dana registracije za obavljanje delatnosti, za tekuću i narednu kalendarsku godinu poreski period je kalendarski mesec.

Ako stambena zajednica u predhodnih 12 meseci ostvari ukupan promet veći od 50.000.000 dinara poreski period je kalendarski mesec. Ako je ukupan promet stambene zajednice u prethodnih 12 meseci manji od 50.000.000 dinara poreski period je kalendarsko tromesečje.

Poreska prijava PDV podnosi se u roku od 15 dana po isteku mesečnog, odnosno tromesečnog poreskog perioda.

PDV iskazan u poreskoj prijavi plaća se u roku za podnošenje poreske prijave.

Brisanje iz sistema PDV-a

Ako u predhodnih 12 meseci stambena zajednica nije ostvarila ukupan promet veći od 8.000.000 dinara, može Poreskoj upravi podneti zahtev za brisanje iz sistema PDV na obrascu ZBPDV. Zahtev za brisanje iz sistema PDV podnosi se isključivo u elektronskom obliku preko portala Poreske uprave, ePorezi. Na osnovu podnetog zahteva za brisanje poreski organ sprovodi postupak i izdaje potvrdu o brisanju iz evidencije za PDV na obrascu PBPDV.

Brisanje podataka o stambenoj zajednici

Podatke o registrovanoj stambenoj zajednici briše organ jedinice lokalne samouprave koji je stambenu zajednicu i upisao u Registar stambenih zajednica.

Registracija brisanja podataka stambene zajednice vrši se u slučaju:

• formiranja nove stambene zajednice na način drugačiji od prethodno registrovane stambene zajednice;

• poništavanja registrovanog akta o pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova i rušenja zgrade.

Izvor: Poreska uprava